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| 【第7章】 本家”霍英东 开拓房地产业新天地 |
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朝鲜战争时的海上运输，让霍英东赚到了他人生的第一个一百万，从而一跃成为香港的财富新贵。那时，霍英东刚好30岁。如果单以财产的丰厚而论，可以说霍英东已经做到了“三十而立”。 到了这个时候，霍英东也不需要再冒着生命危险去赚钱了，不需要风里来浪里去了。但这并不意味着霍英东准备“退出江湖”，守着钱财过一生。他要用自己海上贸易赚取的钱，去创造更多的财富，投资什么项目好呢？霍英东的脑子又开始转动起来。20世纪50年代初期，香港人口由原来的50万，暴增到250万，人口的激增，导致住房的严重不足，当时香港的住房条件十分恶劣，老旧的木屋、天台屋，甚至连走廊、楼梯间都挤满了人。加上工商业的勃兴，形成了对土地和楼宇的庞大需求，房地产业因此得以在香港逐渐发展起来。霍英东审时度势，认定房地产业势必会成为香港的支柱产业。于是，他决定把自己的资金全部押在地产上。 霍英东的决定遭到了一些朋友的极力反对，他们认为香港的地产市场一向由英资财团垄断，华人要想从他们那里分得一杯羹，简直比登天还难。 可是，霍英东偏偏是一个喜欢特立独行的人，不论是当年东沙岛的冒险，还是冲破禁运，向内地输送救援物质，只要是自己想做的，不管前方是沼泽险滩，还是万丈深渊，他都会义无反顾、决不后退。对自己将要涉足的房地产事业，霍英东同样信心十足、踌躇满志。这与其说是源于他“过分”的自负，倒不如说是因为他坚信自己能在英资独霸香港地产市场的局面下，另辟蹊径，闯出一条新路子。 但在当时，除了货运生意外，对于其他的生意，霍英东却是一个地地道道的“门外汉”，所知甚少，甚至连银行开户都不会，也因此闹出不少笑话。1953年6月，霍英东和妻子吕燕妮在湾仔告士打道152号共同创立了霍兴业堂置业有限公司，注册资金是465万港币——这在当时可是一笔相当巨额的数目。在霍英东的构想中，就是要以霍兴业堂为旗舰，纵横香港的地产市场。 公司隔壁的151号，正是霍母的私宅，霍英东和妻儿则住在著名的富人区——跑马地蓝塘道11号豪宅。当时，霍英东连银行户头都没有，他把大量的现金都存放在家中的保险柜里。另外，他担心货币容易贬值，就拿出一部分来兑换成金条，塞到家中的墙缝里藏着，俨然是一种“土财主”式的存钱办法。成立霍兴业堂之后，霍英东已不满足于把钱换成黄金储存保值，他急于想拥有一幢属于自己的大厦。一来可以把自己的巨额现金和黄金转移到物业上来，安全保险；二来可以向世人证明自己的实力和身价，便于自己在地产界的发展。总之，那时，他所做的第一件事，就是到处物色自己喜欢的大厦。 ��这时，霍英东听说香港的世家——利氏家族有意出售位于铜锣湾的使馆大厦。这是利氏家族众多物业中的一幢，当时是出租给一些外国驻港的大使、领事、外交官居住。大厦是公寓式结构，就建筑面积和建筑材料、装修材料、内部设施而言，是香港当时最大、最高级的大厦之一。 霍英东到使馆大厦考察后，甚为喜欢。随即，他亲自去拜见利氏家族掌门人——利铭泽。霍英东拜见利铭泽时，他在香港商界尚是一个无名小卒，而利铭泽却已是名震香江的大富豪，同时还身兼香港市政卫生局议员，可谓位高权重，其势力不可小觑。 令霍英东没有想到的是，两个人的第一次谈话竟然进行得颇为顺利，利铭泽也并没有想象中的那种超级富豪的趾高气昂、不可一世，而是和蔼可亲得如同父亲、兄长一般。 利铭泽和霍英东都是十分豪爽的人，对价钱也没有斤斤计较，双方答应以280万港元成交。几天之后，霍英东和利铭泽相邀见面办理买卖手续。利铭泽见到霍英东拎着一个大袋子，感觉很奇怪。原来霍英东的大袋子里装的全部是买楼的现金，而他当时既没有支票，也没有银行户头，这让利铭泽感到哭笑不得。当时，香港在银行有账户的人确实不多，可是做大生意的人都知道怎么利用银行。他看着一脸真诚的霍英东，从心底觉得眼前这个年轻人将来必会成就一番大事业，就诚恳地对霍英东说：“霍先生，其实买楼也好，做其他生意也好，不一定全用现金或者自己的钱，可以在银行开户，然后可以向银行借钱，节省自己的本金”。 霍英东这才知道，原来银行有这么大的作用。他便想到当时香港最大的汇丰银行开个账户。在当时，在银行开户、存款，一般需要有一些有地位、有身份的人介绍和担保。利铭泽再次向霍英东伸出了援手，在他的介绍下，汇丰银行最终接纳霍英东的开户、存款，这也是霍英东生平第一次与银行打交道。经利铭泽、利孝和两兄弟指点，霍英东又向汇丰提出贷款的请求。但是，毕竟霍英东是初出茅庐，汇丰对他的能力并不十分信任，后来还是靠利铭泽、利孝和的担保，汇丰银行最终同意借给他150万港币。也就是那时，霍英东认识到银行是多么重要，因为汇丰贷给他钱，只要6厘利息，而香港当时市面上的贷款，最便宜的利息也得是1分8厘，中间足足差了三倍。所以，从那时起，霍英东便开始想尽办法去与各大银行的负责人打交道，并建立起一定的关系。当时，出租楼宇是香港地产行业最盛行的方法。20世纪50年代前，香港的楼宇买卖是以一整幢作为单位的。没有巨额资金，很难购买下来，私人也极少涉足其中，公司拥有一幢大厦后，若不是整幢卖出去，就是自己使用或转租出去。所以，当年地产公司通常称为置业公司，而不是发展商。 买下使馆大厦后，霍英东先是把公司的大本营从告士打道搬到开平道7号的使馆大厦地下。然后再依照传统的办法，实行对外招租。因为使馆大厦在当时属于高级楼宇，且向来住的都是一些外交官，所以新的租客仍然是以洋人居多，租金自然也不菲。继霍兴业堂之后，霍英东又成立了一间立信置业公司，专门建造和买卖楼宇。 霍英东踏足地产行业的第二个大动作就是在1953年底购下九龙油麻地榕树头公众四方街至东莞街的一块10万多英尺的土地。当时的地价很便宜，一英尺只要20多港币，因此，这么大的一块地，霍英东只花了几十万就买了下来，这也是他平生买下的第一块地。 买下四方街地皮后，霍英东便准备在那里建楼，但是他又不想再继续把它们租出去，而是想向市民出售。因为在出租使馆大厦时，他算过一笔账，通常，楼房的建筑期是一至两年，如果是租出去，扣除利息以及各项开销，至少七八年之后才能翻本，收益率并不高。而那些小的地产商，则是小本经营，通常只盖五层以下的房子，这种经营方法，既不能加速资金的周转，赚不到大钱，也无法解决香港的住宅紧张问题。其实，当时不仅是在香港，在世界各地，楼宇买卖都是以一整幢作为单位。这种陈年行规沿用了多年，没有人觉得它有什么不好，更没有人提出要去改革它。直到20世纪50年代初期，香港一些地产商开始觉察到这种经营方式的局限性，于是想改弦易辙，探求新的售楼方式——像切月饼那样，把楼宇契约切开，即“分契”，然后把楼宇分层出售。 地产商将楼宇分层出售之后，光顾楼宇的市民多了起来，但买主还是局限于一些富裕的人家，而且分层出售也仅仅限于那些唐楼式的楼宇（即最高不超过五层，每层只有一个面积1000平方英尺左右单位的旧式楼房）。当时的房价在每平方英尺20港元左右，也就是说，买一层楼大约要2万多港元。而那时香港普通职员的年收入不到3000港元，能一下子拿出2万元来买楼的人屈指可数，因此，20世纪50年代初期的香港地产市场，并不算特别活跃。 霍英东经过一番思考、权衡，决定采用分层出售的方法。他的考虑是，如果市民租房住，必须要先交一笔顶手费，叫做“七千顶手，月租两百”，即顶手费一般要7000元，每月还要交200多元的租金。但相同面积的一层楼，售价一般要2万元左右。也就是说，一个出得起7000元顶手费的租客，再支付差不多的钱，就能买到一层属于自己的楼房，两者比较，自然买楼比租房划算得多，如果市民们都愿意自己买楼，那么资金周转和回收也就快了。在进入地产业之前，霍英东所从事的都是商品流通的生意，这也就使得他拥有了超前于当时大多数地产商的商品意识。他把多年经营杂货铺的经验拿到地产经营中，把楼宇当成商品，采取一些“有创意”的促销方式，推动了楼宇进入市场，以此加快资金周转，缩短投资回收期。 房屋并不像胶鞋之类的产品有个样板，不同的楼宇，楼层高低不同，结构、面积、材料、价位也各不相同，所以客户在选房、看房时都十分谨慎，几乎是所有家庭成员都要看一遍甚至几遍，还要一起计算，一起丈量。而带领顾客看楼的人，每天都要来来回回跑几十次，因此很不耐烦，个个都成了“负气佬”，常常和顾客发生争执，最后闹得不欢而散。有鉴于此，霍英东大胆探索，独创出前所未有的“楼盘说明书”，上面详尽地介绍了楼盘情况，包括地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法以及交楼的日期，另外还有地盘、各楼宇的透视图和平面图、骑楼剖面图、各分层的平面图等等，印制出来后，再装订成册，派发给买家，让买家对楼盘的基本情况有一个详尽的了解。这种楼盘说明书，从内容到编排方法，与现在流行的装帧精美的楼宇宣传广告画册并无两样——其实，除了印刷、装订质量相对较为粗陋之外，它就是今天的楼盘广告画册的前身。“楼盘说明书”一推出，广受市民的欢迎，对促销楼宇的效果也十分明显，其他地产商们也都纷纷效仿，并逐渐成为地产商推销楼宇的必用手法。编制“楼盘说明书”，绝对称得上是霍英东在房地产行业的创举。霍英东经历过童年时以“船”为家的飘荡与艰险，经历过少年住在“贫民窟”里的拥挤与艰辛，深知“家”对于一个人的重要性。他要让拥有自己的楼房不再是富人的专利，让更多普通的市民也能买楼做业主。再从自己作为开发商的一面考虑，只有买楼的人多了，物业市场才能旺起来。如果再想出一个办法，让自己既投资不多，又能有较高的回报，那岂不更是两全其美？那么霍英东“两全其美”的办法究竟是什么呢？这就不得不提到霍英东的另一项创举了，即“卖楼花”与“分期付款”的售楼方式。 所谓“楼花”即指楼号，就是在新楼宇只有设计图纸，没有正式动工兴建之前，买家先交纳一定数额的定金预购楼房，余款分期支付，像交租那样，等新楼落成，买家就差不多交齐了余款，也就拥有了自己的物业，可以做业主了。这就好比在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”一样。对于开发商来说，就是用买家的订金来盖楼。可是，楼还没建，买家是否愿意先付定金呢？霍英东再次发挥了他善于精算的优势：以一座六层楼来算，楼层越高，价格就会越便宜，如果一个单元卖1.4万元，普通市民与其花7000港元的顶手费，再每月交200港元的租金，莫不如采取一种“分期付款的方式”。就像卖杂货、开工厂那样，不可能自己备齐那么多现货放在那里等买家来买，一般都是接到订单后才生产。有了订单和订金，厂方就可以启动，销路也有保障。而买家先支付一定数额的定金，再陆续回款，而不是像传统的“一手钱，一手货”，一次性付齐货款，减轻了买房的压力。如此一来，买卖双方都有利可图，生意也就做活了。 买房子也是一样，先交纳的7000元，相当于定金，余下7000元，每月缴交不到300元，只需两年便可以全部还清，这与租屋无异，但买主却获得一个属于自己的住房，不用再漂泊不定，这是非常划算的。 所以，在四方街大厦还没动土之时，霍英东就在售楼说明书上向市民推介这种分期付款的新的买楼方式。这一招果然十分有效，楼宇开售的第一天，很多普通的香港市民就蜂拥而来，他们觉得自己完全可以承受这种分期付款的方式，都愿意自己买楼，负责此次楼宇销售接洽的高露云律师楼外大排长龙，楼花很快便销售一空。 之后，霍英东在出售四方街其他楼宇时，又不断完善这种分期付款的售楼方式，把第一期的订金降低到总楼价的10％～30％，以吸引更多的市民前来买楼。“卖楼花”是香港地产行业经营手法的一次革命性的突破。对买家而言，此方法减轻了他们一次性支付所有楼款的压力，让许许多多的市民也能进入房地产买卖市场。其实，这其中获利最大的仍然是开发商。从建楼来说，比如建筑费需100万元，楼房可卖二三百万元，净赚一二百万元。先收售价一半，这建楼费用就解决了，资金周转很快，且收足买楼者预付的订金后才动工兴建楼宇，也避免了投资风险，万无一失。而买方觉得买“楼花”既便宜又划算，便抢着购买。有些人则在排队预购到“楼花”后，随即把“楼花”转售给别人，一天之间就已经赚一笔，不少人因而乐此不疲。由此，又掀起了一股“炒房”的狂热潮流。那时，整个香港几乎是一哄而起，许多人都疯狂地卷进投资房地产业的旋风里。“买楼花”和“分期付款”的举措，也使得霍英东开发的楼盘货如轮转，新楼盘开售的消息在报纸上一刊登，往往一天内就订购告罄。再次引发了其他地产商的效仿，成为香港房地产市场的一大经营特色。短短一年多时间里，霍英东就在四方街地块建起100多栋、共600多层、折合约50多万平方英尺的楼宇，蔚为壮观，而且全部销售一空。四方街一带，也因此成为香港最早、最大的屋村之一。如果以每层楼赚1万元计，光是四方街地块，霍英东就赚了600多万，而且他自己的投资甚少，基本上是靠买家的订金把楼宇建好的。年轻的霍英东涉足地产行业，一跃成为坐拥千万资产的大富豪，不得不令同行们刮目相看。在兴建四方街楼宇的同时，霍英东还兴建了立信大厦和香槟大厦。开发兴建大厦固然收益巨大，可是问题也接踵而来，在此之前，地产商把楼宇分层出售，只是局限于那些不高于五层的旧式唐楼，因为那些唐楼每层的面积不大，一般是1000英尺左右，且每层就是一个单元，一个单元一个业主，分契比较容易，如四方街大楼那样，楼高5层的，就分成1/5，每层的业主各执一份契。而大厦不同于那些旧式楼，一幢大厦建筑面积很大，每层又有好几个单元，大厦里头还可能有酒楼、写字楼、店铺、停车场、工厂，还有外墙、电梯��户主多了起来，屋契怎样分？另外，还涉及到电梯保养费、公用电灯费、看更费、垃圾清理费等一系列问题，这些费用怎样分摊？还有，业主有权随意使用自己的地方，别人无权干涉，但相互间的纠纷却多起来，比如在大厦里设工厂，开工时噪音会打扰到其他业主；开酒楼的，在门口装个霓虹灯招牌，整夜亮着，搞得其他住户难以入睡��诸如此类的问题很多，法律上也不能很好解决。 于是，霍英东推出了他的又一项新“创举”——“公共契约”，即每个业主都负责一部分管理费，承担共同的责任和费用，这俨然就是今天的物业管理模式的雏形。 香港在大多数人的脑海中莫过于那些高耸入云、鳞次栉比的摩天大楼。然而，在20世纪50年代中期之前，香港的楼房一般不会超过五层，随着香港人口的增加和住房的日益紧张，1955年，港英政府重新修订了建筑管理条例，准许地产商兴建高层住宅大厦。 霍英东又一次捷足先登。1955年，他在铜锣湾利园对面兴建了香港当时最高的大厦——17层高的蟾宫大厦。蟾宫大厦的地下是铺位，二楼是写字楼，其他的楼层是民用住宅。霍英东又采用“卖楼花”方法，在各大报纸刊登售楼广告，楼盘很快就一售而空。蟾宫大厦气势宏伟，临海而立，站在顶楼，不仅可以俯瞰整个维多利亚港湾的美景，港岛九龙的景色也同样尽收眼底。蟾宫大厦封顶后，霍英东登高望远，居高临下，成功感和满足感油然而生。他做梦也没想到，自己这个曾经上无片瓦、下无寸土的艇户仔，曾与50多人挤在一间贫民窟里的穷小子，竟然有能力建造香港最高的商业大厦。随后几年，无数的摩天大楼陆续拔地而起，遍布港九。而半个多世纪以来，蟾宫大厦却始终矗立在铜锣湾，见证着香港几十年沧海桑田的发展变化，这也是霍英东早年驰骋地产界的最好明证。 |
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