肖  钢  全国政协委员,中国证券监督管理委员会原主席

我很高兴参加清华大学五道口金融学院举办的全球金融论坛，根据今天会议的

主题，就基础设施公募REITs 发展问题谈一些认识和思考。

我国“十四五”规划明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)

健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环” ，标志着公

募 REITs 已上升到国家战略层面，这对于构建投资领域新发展格局，提升资本市场

服务实体经济的能力和质效，拓宽投资产品与渠道，助力基础设施领域从重资产向

重运营转变，完善基础设施资产市场化定价机制，有效盘活资产，增强运营活力与

效益，都具有重要意义。 自基础设施公募REITs 正式上市交易以来，市场运行整体

平稳，取得了显著成效，受到市场广泛认可，试点项目的示范效应良好。同时，应

当看到，由于我国公募REITs 处于扩大试点阶段，需要深入总结实践经验，进一步

研究完善相关法规，优化运行机制，加强投资者教育，推动公募REITs 行稳致远。

为此，提出以下建议：

一、研究修订相关法律或制订单独的法规

不同于企业传统融资，REITs 融资将资产出表进行真实销售和破产隔离，是一

种结构化融资模式和直接融资工具。REITs本质上是资产 IPO，企业获得一个基础设

施资产的资本运作平台，前端可以吸引多元投资用于建设，后端通过公募REITs退

出，收回资金再进行投资，持续扩募，吐故纳新，形成管理资产的规模优势，提升

基础设施的运营效率和技术水平。REITs 性质上属于证券，但与股票、债券、资产

证券化产品等有很大区别，因此，需要根据《证券法》研究将REITs作为一种独立

的证券产品种类，制定专门法规，确立REITs 的性质定位，构建一整套适应REITs

特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。 目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法规的可行方案，有利于及早启动试点，破冰前行，带

动市场发展。但带来的问题是，产品结构层级过多，法律关系较为复杂，运行成本

与监管成本增加，市场主体的职责界定和协调难度增大。要针对试点中的问题，完

善相关法律，作出新的制度安排，优化产品设计，简化产品结构和交易结构，健全

监管办法，进一步厘清市场参与各方的职责边界，降低产品创设与运行成本，推动

REITs 市场持续健康发展壮大。

二、优化运行机制

要鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与试点，扩大REITs规模，进一步摸清

项目底数，建立分类项目库，做到应入尽入。要进一步加强部门与地方协调，提升

国有资产交易效率，落实项目申报条件，压缩项目申报周期，加快项目审核进度，

开展分类辅导服务，做好示范引领，形成规模化的存量资产盘活与新增投资的良性

循环。

要促进基础设施专业运营能力与资本运作能力的有机结合与共同提升。REITs

的价值创造主要来源于资产组合运营管理和资本结构管理，具有天然的产融结合属

性，这对我国来说，还是一个新的领域，如何把两者结合好，既要夯实基金管理人

的职责，又要充分发挥原始权益人的战略管理与专业运营能力，提升治理水平和项

目收益，是今后REITs 市场需要着力解决的问题。建立高效透明的扩募机制，有利

于盘活存量资产再投资，做大做强产融结合平台，降低边际运营管理成本，提升产

品投资价值。

要进一步推进形成市场化的评估定价体系。我国基础设施建设长期以来主要是

依赖债务融资进行的，公募REITs推出后，客观上需要寻找权益定价的“锚” 。一

般来说，影响基础设施项目评估定价的主要因素包括资产性质、所在区位、土地性

质和运营能力等，评估定价方法包括收益法、净资产价值法、运营现金流贴现法、

相对估值法等多种衡量方法，需要由原始权益人和投资者经过长时间反复博弈来确

定，逐步形成符合我国实际的市场化评估定价机制，让原始权益人愿意发行，投资

者愿意投资。

三、加强投资者教育

公募REITs 不同于股票和债券，也不同于购买普通的公募基金。基础设施公募 REITs 的底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般相对较小，每年强制分红 比例很高，因而相对股票投资比较稳定，不要寄希望项目运营收入持续大幅度增长， 可见，投资REITs 的风险和收益属于中等水平。由于普通公募基金主要投向二级市 场股票、债券等，以股息、利息和投资组合带来的资本利得为主要收益来源，而公 募 REITs 收益来源主要是底层资产经营收益和资产增值，且是封闭型基金，不能随 时申购和赎回。因此，要进一步扩大宣传，切实加强投资者教育，落实投资者适当 性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs 市场平稳健康发 展。