尊敬的肖主席，各位领导，各位嘉宾：

下午好！非常感谢清华大学五道口金融学院的邀请，来参加本次论坛，有机会

向大家学习。刚才我们肖钢主席高屋建瓴地做了阐述和分析，提出了一些特别有针

对性和务实的政策建议，对我们启发很大，深受教育。下面我从一个比较微观的层

面谈一谈我们对REITs 的一些认识和体会，大概包括三方面内容。

一、基础设施REITs试点阶段性成效

自 2021 年 6 月首批基础设施落地以来，基础设施 REITs 共上市 11 单，市值 447

亿元。首批REITs 项目上市即将迎来一周年，近期，首单央企 REIT 中交建项目也将

在上交所上市。总体来看，基础设施 REITs 试点整体符合预期，试点工作取得了阶

段性成效，主要体现在以下四个方面。

一是在现有的法律法规供给条件下找到了可落地、可操作的实施路径和方案。

自试点通知发布以来，各项配套制度和规则陆续推出，搭建了一整套制度体系。在

国家发改委和证监会及各方的共同推动下，通过“公募基金+资产支持证券”的创新

产品结构，实现了中国基础设施公募REITs 的成功落地。刚才肖主席也阐述了因为

有一些法律法规和境外不一样，所以我们采取了一种灵活务实的路径。

二是挖掘出优质的试点项目，聚集效应初步显现。客观说，基础设施的公募

REITs 比商业地产、租赁住房等的运营结构要复杂得多，我们走了一条有点跨越式

的发展道路。已上市项目具有较强的示范性和代表性。以上海证券交易所的产品为

例，中关村产业园、张江产业园、苏州产业园都是知名的科技创新园区；中交高速

是重要的交通网络主干道；首创水务是污水处理领域的优质资产。

三是REITs 市场运行平稳有序，投资者认可度相对比较高。截止到目前，REITs

项目上市以来的平均上涨幅度大约是 30%，平均的流通换手率是 2%，整体比信用贷

换手率高，投资结构比较合理，主要是以配置型的机构投资者为主。

四是基础设施运营稳健，业绩表现超预期。从首批REITs年报来看，基础设施

资产业绩表现优异，形成了稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额合计约 18 亿元，均超预期值。

二、关于REITs 市场建设的几点思考

公募REITs 市场建设刚刚起步，发展空间大，需要各方的合力与支持。试点工

作中我们对于REITs 市场的认识也在逐步深化，有一些思考向大家汇报，请大家批评指正。

第一，REITs 是资本市场的大类金融产品，在服务国家经济建设方面可大有作

为。REITs本质上是资产上市，不同于股票和债券，又兼具股票和债券的特性，具

有稳定的收益回报，与股票债券类资产价格走势的相关性比较低，尤其是今年一季

度 REITs 和股票债券的价格走势一致性是比较小的，与股票的互补性很强，有必要

从新的大产品的角度看待REITs 的发展。当前，我国基础设施领域规模庞大，沉淀

了大量优质资产，REITs 产品在盘活存量资产、畅通投融资循环方面大有可为。

第二，REITs 市场建设很难一蹴而就，需要各方协同推进。REITs试点的成功

落地，离不开方方面面的共同努力。在试点过程中，我们也体会到，每一单项目、

每一个细小的改革，都不是那么容易，需要监管机构统筹协调，相关政府部门大力

支持，优质企业积极准备，中介机构履职尽责，投资者理性参与。共同建设好REITs

市场，还需要大家齐心协力。最近，国家财政部和税务总局发布明确了相关税收配

套制度，就是对市场建设很大的支持。

第三，REITs 市场的下一步改革还需保持开拓进取、主动创新的拼搏精神。基

础设施REITs 是个新事物，仍在试点阶段，还有很多问题需要探索，市场长期健康

发展任重道远，仍需保持改革创新的勇气，主动作为。例如，在 REITs 的治理结构、

二级市场建设方面还有诸多的工作要做。上海证券交易所将积极发挥市场组织者的作用和功能，和各方一起，立足国情，借鉴国际最佳实践，推动REITs 市场向纵深发展。

三、上交所下一阶段在REITs方面的重点工作和考虑

简单概括一下我们要重点做好的四件事。

一是围绕服务国家战略，抓好重点项目、示范项目落地。充分发挥上交所资本

市场枢纽功能，推动优质项目资源持续供给，加速推进保障性租赁住房REITs试点，

大力发展清洁能源等方面的REITs 项目，科技产业园等创新驱动领域、文化旅游等

民生保障领域也是我们的工作重点。

二是以制度建设为牵引，持续完善 REITs 配套机制。在证监会的指导下，上海

证券交易所正抓紧制定扩募规则，昨天已经向全社会公开征求意见，健全适配的业

务系统和交易系统，做好扩募储备工作。同时，持续完善治理机制，优化信息披露，

提升 REITs 运营效率；适时推动相关方面就REITs开展专项的立法。

三是不断提高审核的质量和效率，坚持开门办审核，送服务上门，倾听市场的

意见，吸纳各方智慧，抓紧完善审核的流程和标准，不断增强市场主体的满意度和获得感。

四是做好市场监管和投资者教育，包括持续优化日常监管体系，督促规范运营，

提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性，保持中小投资者的合法权益，优化做

市商制度，做好投资者教育，引导投资者正确认识REITs 的金融属性和风险特征。

REITs 市场已经成功起步，后续发展还需要大家的合力和支持，我们的工作也

有很多缺点和不足，特别真诚地希望听到大家的批评和指导。我们随时欢迎大家给

我们提出意见和建议，相信在大家的努力之下，我们的REITs 市场一定会行稳致远。

最后，祝贺本次论坛圆满成功，谢谢大家！