邓永恒：大家好，我是邓永恒，来自美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商

学院。非常荣幸参加 2022 清华五道口全球金融论坛，给大家做一个简短的视频发言。

今年论坛的主题是“行稳致远，金融助力高质量发展”。主办方让我讲一下 REITs

在建立可持续的、稳定的房地产市场上有什么样的作用。

首先，我想讲一讲新冠疫情是如何影响到全球的房地产市场的。大家可以从这

张幻灯片里面看到资本市场迅速地响应疫情，所有的行业包含酒店、商务中心、百

货店、房地产也是这样。在疫情之后中国的GDP 增长是最先的，GDP 的复苏处于领

先地位，跨境房地产的投资在北京和上海一直增长。这张幻灯片可以看到世界银行

的数据，在疫情之后中国的 GDP 增长，带动全球的 GDP 复苏，这是很好的情况。

快速增长的结果是中国大多数的主要城市房价都有快速增长。这是北京的平均

房价，可以看到从 2005 年到 2020 年住房的价格增加了6 倍。在 2022 国际住房可负

担度报告里，世界上最大的城市人口都超过 500 万，这里不包含中国大陆城市上海、

北京、广州，但是把中国香港放在里面了。大家能看到所有超过 500 万人口的大城

市都是严重不可负担或者是非常不可负担，香港是最高的，大概是 23，北京是 25

到 30，上海是 23 以上，深圳是 33。

世界经济论坛在最近的研究报告里面可以看到世界上只有 3%的城市是可负担

的，医生、警察、消防员、护士没有办法住在他们的工作地点附近或者是住在城市中心，他们需要花很多的时间和金钱在来回的交通上。现在中国的家庭没有太多的

选择，只有把他们所有的存款都放到投资房地产上，这是很高的风险，而且是不安

全的，我们紧迫需要在中国开发一个长期的可持续的住房市场。为了这个目的，我

们必须要有一个坚实的市场，比如说今天讲的REITs 市场。

这张幻灯片是美国REITs 市值的演进，在上个世纪90年代可以看到它迅速增长，

马上到万亿的市场。这是权益REITs，对于REITs 投资可以避免一些双倍的或者重

复的交税，在美国和新加坡都是这样，我今天主要讲REITs 的底层资产，主要是讲

它的收入。

这张幻灯片可以看到过去 22 年，REITs 的表现和私营的投资，REITs 是在年度

的收益上排名第二高的，在所有的房地产投资里面REITs 也有最高的不固定的收入

风险调整回报。和私人房地产相较，REITs 能够提供更多的流动性。

最后我要讲一下底层资产的重要性，如果想有一个成功的REITs 的话。这是一

个案例分析，关于新加坡的信托基金，这是新加坡第一个失败的 IPO，在 2001 年 11

月份失败了，几个月之后的 2002 年 6 月份又重新发行，成功有了 5 倍的超额认购。

最开始发行的价格是 0.96 新币，但是最终的结果超过了它的预测，最高的价格达到

了 3.395 新币。这张幻灯片是第二次 IPO 如何获得成功的，因为它的底层资产有更

细节的规划，有了更好的杠杆，可以使它获得更好的收益。

最后，我想引用 2019 年世界经济论坛报告作为总结，如果在这个世界上只有一

少部分人能够支付得起住房，那就不是一个可持续发展的世界。预祝此次论坛成功

举办，谢谢大家。