周以升：刚刚肖主席和卢总高屋建瓴的对目前的REITs 战略方向和交易所的工

作做了很详细的报告，下面我们圆桌可能专注在更加具体的实操性问题进行讨论。

圆桌环节邀请到来自国际知名学府、行业研究知名专家从不同角度进行分享和

交流。

首先有请美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院John P.Morgridge杰出

讲席教授，原新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒先生进行线上发言。

邓永恒：大家好，我是邓永恒，我来自于美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康

星商学院。我非常荣幸参加 2022 清华五道口全球金融论坛，给大家做一个简短的视

频讲话。

今年我们的主题是行稳致远，金融助力高质量发展。组织方让我讲一下 REITs

在建立可持续的，稳定的房地产市场上有什么样的作用。首先，我想讲一讲新冠疫

情是如何影响到全球的房地产市场的。大家可以从这张幻灯片里面看到资本市场迅

速的响应着疫情，所有的行业包含酒店、商务中心、百货店、房地产也是这样。在

疫情之后中国的 GDP 增长是最领先的，在这中间 GDP 的复苏上是领先地位，跨境房

地产的投资在北京和上海一直在增长。这张幻灯片可以看到世界银行的数据，在疫

情之后中国的 GDP 增长，在带动全球的 GDP 复苏，这是很好的情况。

快速的增长后果是在中国大多数的主要城市有快速增长的房价，这是北京的平

均房价，给家庭房屋负担率带来了压力。可以看到从 2005 年到 2020 年住房的价格

增加了6 倍，平均的房价/收入比是对房屋的可负担水平的衡量指标，增加了 25 倍，

是什么意思呢？这张幻灯片是美国的国际住房可负担度的 2022 报告，在这个报告里

面世界上最大的城市人口都是超过 500 万，不包含中国的大陆城市上海、北京、广州，但是把中国的城市香港放在里面了。可负担的城市如果这个比例是在 3.0 或者

3.0 以下，一般可负担如果是 3.1 到 4.0，严重不可支付如果是高于 5.1，大家能看

到所有的超过 500 万人口的大城市都是严重不可负担或者是非常不可负担，香港是

最高的，大概是 23，北京是 25 到 30，上海是 23 以上，深圳是 33。

世界经济论坛在最近的研究报告里面可以看到世界上只有 3%的城市是可负担

的，医生、警察、消防员、护士没有办法住在他们的工作地点的附近或者是住在城

市的中心，需要花很多的时间和金钱在通勤上。现在中国的家庭没有太多的选择，

只有把他们所有的存款都放到投资房地产上，这是很高的风险，而且不安全的，我

们紧迫地需要在中国开发一个长期可持续的住房市场。为了这个目的，我们必须要

有一个坚实的市场，比如说今天讲的REITs 市场。这张幻灯片是美国REITs 市值的

演进，在上个世纪，也就是 90 年代可以看到它变得迅速增长，马上到万亿的市场。

这是权益REITs，对于REITs 投资可以避免一些双倍的或者重复的交税，在美国和

新加坡都是这样，我今天主要讲REITs 的底层资产，主要是讲它的收入。

这张幻灯片可以看到过去22年，研究人员研究的是REITs 的表现和私营的投资，

REITs 是在年度收益率上排名第二高的，在所有的房地产投资里面REITs 也有最高

的、不固定的收入风险调整回报，所以可以提供多元性，也有流动性的和房地产资

产。如果跟私人的房地产来讲，它能够提供更多的流动性。

最后我要讲一下底层资产的重要性，如果想有一个成功的REITs 的话，这是一

个案例分析，关于新加坡的信托基金，这是新加坡第一个失败的 IPO，是在 2001 年

11 月份失败了，6 个月之后在 2002 年 6 月份又重新发行一个新的 CMG，新加坡信托。 它成功了，有 5 倍的成功，最开始发行的价格是 0.96 新加坡元，但是最终的结果超 过了它的预测，最高的价格达到了 3.95 新加坡元。这张幻灯片是第二次 IPO 如何获 得成功的，因为它的底层资有更细节的规划，有了更好的杠杆，可以使它获得更好 的收益。

最后，我想引用 2019 年世界经济论坛报告总结，如果在这个世界上只有一少部

分人能够支付得起住房，那就不是一个可持续发展的世界。感谢，希望论坛能够成

功，谢谢。

周以升：感谢邓教授的精彩分享，他从国际的经验说明构建一个可持续发展的

房地产市场的重要性。他的观点跟我们也是一脉相承的，首先是房住不炒，另外租

购并举，特别是保障性住房也是解决新青年、新市民在内的中低收入阶层的问题。

在这样的目标之下，REITs和金融产品应该也能够起到核心作用的。

接下来请出圆桌对话嘉宾，首先是招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理

助理、资产管理中心总经理余志良先生，余总人在深圳，由于疫情所限，进行视频

连线。

同时有请中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇先生上台就座。

首先第一个问题，我想问张总。几位领导，包括卢总介绍到中国的REITs试点

到现在为止差不多十个月时间，从股价表现来讲非常好，涨了接近 30%，从收益率

来派息率接近了4%，这是超出了很多人的预期的。我想请教张总，你对这些年的业

绩表现怎么看？特别是我们知道一年之后有一个解禁的关口，未来业绩的表现会怎

么样？特别是跟国际其它市场REITs 的表现，定价的基准是有什么样的差别？听听

您的意见。

张宇：大家下午好，周总第一个问题就是一个大砖，不好接。实际上刚才邓教

授的演讲，我又唤起了多年之前学REITs 时候的记忆。刚才肖主席讲REITs 既不是

股，也不是债，又有点像股，又有点像债。我记得邓教授早年做REITs讲课的时候

讲过一句话，REITs look like debt but walk like equity。意思是 REITs 看起来

像是债，但是它的价格交易表现又很类似于股。这是REITs很有意思的地方。从中

国公募REITs上市后的二级市场价格表现上，大家也能够看到这句话背后的影子。

去年 9 支公募 REITs 基本是按照净资产值 (NAV) 的平价来发行的，大概对应于四个

多点的股息收益率。在上市的头几个月，实际上整体价格表现是比较平稳的，从去

年四季度开始这些REITs 的价格开始有明显增长，到今年的一季度又有一个更快速

的加速上涨，为什么出现这个情况呢？背后如果大家关注股市的话会发现恰好是上

证指数，股权市场上面出现比较大波动的时候，尤其今年一季度受疫情、外围局势

事件等方面的影响，大盘股指向下的过程中REITs 一直往上走的，因为它的长期收

益、现金流表现的稳定性提供了非常强的防御属性，这是很好的在股市大幅波动时候的避险体现，上市的时候在 NAV 平价附近，到今年 2 月最高位时有 40%的溢价，

短短半年多时间，这个涨幅相当可观。最近有些回调，大概交易在 30%的溢价附近。

这个估值水平放在美、 日、新加坡、香港等全球主要REITs 市场里面并非最高，但

可以说确实也是比较饱满的。

我们不能因此简单的断言中国REITs 贵了，要看为什么呈现这种情况，底层的

特征是什么？原因是什么？第一，你会发现我们这些REITs 的资产确实是优中选优，

精中选精的好资产，在各个行业当中，不论是产权类还是经营权类，都是这样。一

共只有 9 支REITs，只有 450 亿人民币，流通市值只有 130 亿人民币，如果把其中

一些长期持有的类似于保险资金这样交易不活跃的、还有仍在锁定期的资金拿掉，

实际上真正有效的流通盘的量就更小，而投资机构又是比较大体量的资金，比如银

行理财子，光一个工银理财 AUM 就是 2 万亿，当然不是说这么大的 AUM 都投REITs，

但哪怕拿出很小的比例，对今天REITs 总流通市值而言，都是相当大的。有点像僧

多粥少的局面，很好的粥，大家都想喝一口的时候，这个量是不够的。我想这也是

市场起步阶段不可避免出现的情形。我们近期观察到散户对REITs 的投资热情也在

上升，尤其是在小市值REITs 身上体现得更为明显，使得 REITs 股价表现开始呈现

出一些短期特征。

这就说到了扩募和未来更多资产通过REITs 的发行上市，这个过程会不断增加

REITs 市场上的有效供给，扩大REITs 市场的规模，提升流通市值的规模，我们的

政策也将不断引导长线投资机构进入REITs 市场。将来如果有更多这类型的价值投

资导向的机构投资于REITs，二级市场上交易价格的稳定性就会得到提升。

这里也是呼应一下刚才两位专家演讲的，肖主席提到了投资者教育。公募REITs

还是一个新产品，很多投资人并不熟悉。举个例子，比如可供分派金额的形成，现

在有部分管理人通过大额现金增补到可供分派，人为提升短期股息收益率，可能初

衷是好的，为了回馈投资者，但可能也造成了短期股价上行较快。我们发现不少投

资者并没有细究可供分派金额的形成，可能简单的认为可供分派金额的增长体现了

资产经营情况的大幅提升，这里就可能产生对于底层资产真实价值水平的阶段性误判。所以我们需要加强投资者教育。与投资者教育同样重要的还有信息披露。同时，

基金管理人、原始权益人也要着力提高投资者关系工作。

周以升：你觉得目前的价格水平虽然是涨幅比较高的，但是从派息率和估值水

平跟市场还是处在相对合理的区间，但是确实从市场发展来讲，正如肖主席讲的，

目前市场的流量还是偏小的，确实缺少一个中等的收益产品，这个需求量其实是巨

大的，后续的市场扩容就非常重要。

下面第二个问题问一下在线的余总，关于原始权益人。发行差不多有十个月，

你觉得这个产品有没有达到你们公司原先预设的战略目标？上市之后整个的管制水

平，包括投资人披露这些业绩的要求，对于你们公司的管理模式产生什么样的影响？

这个问题也是很多潜在要上市的原始权益人关心的，也想听听你对他们有什么想说

的？

余志良：首先非常感谢周总，大家好。招商蛇口很多人可能比较熟悉，我们说

蛇口这个地方也是中国改革开放试验田，我们蛇口本身也是大的园区，是中国改革

开放第一个园区，去年也是以比较优质的资产作为底层资产来进行首批上市，应该

说得到了市场非常好的反响。在这个过程当中，我们去做安排其实也是蛇口的战略

考虑，我们现在园区本身也是自身未来发展的重要赛道。大家都知道产业园区一个

很典型的特点就是现金投入大，回收相对偏慢，具有重资产、周转慢的特点。显然

REITs 的现金流特点以及它的产品属性跟产业园区是高度吻合的，解决了产业园区

的重要痛点，就是重投入和周转慢的痛点，也是为产业园区打开了非常好的终极退

出通道。从战略上来讲和我们蛇口是非常匹配的，我们还准备了大量的新的园区开

发，有了这个通道像刚才肖主席讲的，通过养熟资产，用 REITs 进行退出，我们获

得了现金之后就会再来投入新园区的开发，形成了有效的循环跟周转。

同时在这个过程当中，像您刚才讲的也是肖主席说的，本身REITs又是一个资

产的上市平台，投资人就会非常关注这些资产的质量，以及背后团队的经营能力，

它也会促进我们经营团队加大力度对这些资产进行增值改造提升，同时也强化了我

们的团队经营能力，就形成了REITs 产品不只是简单的一个简单的融资，它让我们

更加注重资产质量的提升，又促进了我们团队能力的提升，我觉得这是从战略上，无论从资源的周转，还是促进能力提升方面都是符合整体的战略目标的。而且从目

前的整个房地产行业、不动产行业的发展趋势来看，包括从去年的国家监管三条红

线安排，这些都是“房住不炒”大政策下面对于行业长远健康发展非常重要的一些

政策。在这样的政策导向下，我们整个行业将从以前增量的开发转型到现在的存量

经营，这是一个行业的趋势转变，我觉得这个产品既符合公司转型的方向，也是行

业发展的大势所趋。

第二个，您刚才讲到了对于原始权益人有哪些建议。首先，对原始权益人来讲，

要不要去搭这样的平台？我觉得很重要的就是从自身战略发展上要考虑清楚，你去

搭这样的平台，我觉得首先一定不是简单的融资，而是产业跟资本的高度协同，以

及形成了这样的有机互动，我觉得它是一个企业的长远资本战略匹配。从战略上要

做一个深思熟虑的安排。

第二个，要去做这个动作，昨天让大家非常兴奋的就是我们的扩募规则已经出

来，战略上既然是协同，我们就需要有一个比较好的资产组合，以及未来资产组合

的循环机制跟安排。可以使得我们整个组合未来有好的可持续性以及良好的成长性，

这个是第二个大家要考虑的。

第三个很重要的，我们说产融的关键在产。从投资人来讲，他都是市场化的需

求，也对原始权益人的经营服务能力提出了非常高的要求，其实也是在促进专业化

的经营水平的提升。大家要选择这条路很重要的就是要注重经营能力的提升，使得

我们的平台未来可以形成一个非常好的协同。

谢谢周总。

周以升：谢谢余总，余总的分享很清楚，总结下来第一个是回应肖主席讲的国

家战略的问题，整个的国家投融资体系的完善。实际上在微观上落地的，我们从整

个战略布局可以看得很清楚，它的吐故纳新、存量盘活和新增业务之间的协同环节

是非常清晰的。随着市场的发展实际是鼓励像招商局蛇口工业区这样的优质管理人进入市场。

下一个问题问张总，未来扩容的问题。最近确实有很大的呼声，这是跟房地产

市场的环境结合在一起的，我们都知道最近的房企债务的压力很大，各方都在探讨到底局面怎么处理？从扩容来讲，保障性租赁住房已经放开了，在基础设施的大框

架下面去推进的。这还是在基础设施角度去讲，但是大家其实特别关心的是未来它

跟房地产行业是什么样的关系？包括市场化的长租房，包括未来的商办物业的盘活。

中国的开发商表内有息负债加起来有 20 万亿的总规模，而它们持有的不动产体量差

不多 18 万亿的规模，如果有好的方法能够把这个资产盘活的话，实际上开发商的减

债和流动性的压力就会得到很好的缓解。如果说要讲给监管层的领导和市场来看，

你是怎么说服大家的，扩容的工作是不是可以加快一些？或者有什么建议？

张宇：这是非常关键的问题，REITs，英文全称 Real Estate Investment Trusts。

Real Estate，顾名思义，不动产，它是包括房地产和基础设施的。海外的 REITs

市场发展的路径应该是先从房地产开始做，逐渐后来才有基础设施，美国非常典

型。咱们国家从基础设施先开始，但是未来是不是逐步向房地产扩容和过渡？这

个我想可能也是一个大的趋势。刚才周总提到几类资产，像购物中心、写字楼、

酒店、长租公寓，实际上这些都是供需非常活跃的大市场，意味着它的租金和价

格都是非常市场化和透明的，这实际上是做REITs很重要的资产层面的前置条件。

而且这些资产也都是大家生活比较熟悉的。你看国外刚才谈到的这些类型的资产

几乎都是 REITs 底层资产里面的优质品种，而且它们作为REITs 的资产品类的子

市场也都有不小的规模。美国两支最大的REITs就是公寓REITs。

置于中国，这类型资产大都掌握在开发商手里，能不能也做REITs，取决于我

们的监管、政策对于开发商拿它手里的这类资产发行REITs 是什么态度，特别是

在房地产调控的大背景下。一个可能的担心，是开发商利用这些资产发行REITs，

拿到钱反哺开发业务。这一点从技术上防范并不难，做业务上的切割，做资金的

闭环管理，是可以防止REITs 融资反哺住宅开发的，我觉得技术上应该不是一个

大问题。但在技术之外，监管怎么去看待房地产企业发行这类东西？尤其在今天

整个房住不炒的大背景下，在所谓化解“三高”房企风险的背景之下，监管怎么

判断这件事？说实话我们作为研究机构很难评论。

如果把视角拉回到国际上去，咱们国家是第 45 个推出REITs 的国家/地区，前

面 44 个我们做过梳理，你会发现大部分推出REITs 或者对既有机制制度进行进一步创新的，都跟当地房地产市场的风险，甚至是金融体系的关联风险相挂钩，也

就是说通过REITs 市场去帮助化解风险，有效吗？经验表明还起到了比较明显的

效果。为什么？简单来说，REITs 是一个权益品种的融资，降低杠杆；而且它是

直接挂钩于资产定价的，它通过收益率法去厘定资产价格，而不是通过市场比较

法，这样做可以促使资产价格出现一个回归经营优劣、回归资产评价本质的过程，

真实的反映资产应有的价格，就会避免经济在波动过程当中对于资产价格在市场

比较法之下容易出现的放大波动的效果，这是一个很大的帮助，是一个稳定器。

同时对这个问题的理解，如果放在今天怎么检视这个事情的时候，可以看看房地

产所谓大历史观，什么叫房地产的大历史观呢？实际上住宅只是房地产的一个品

类，住宅开发作为增量的故事也只是房地产住宅品类长周期里面的并不长的一个

阶段，更长的阶段是存量市场上围绕各种不同类型资产的持有运营。对于这个存

量来讲，第一它需要大量的资金承托，因为房地产就是资金高度密集的行业，这

个钱如果必须是持有人或管理人的自有资金，那么很显然他们也许最多只能持有

少量资产，因为谁也没有那么多钱。但是生产生活等经济活动对资产又有很大需

求，那么怎么办？靠借债的话，一方面杠杆高、风险大，另一方面债的期限和资

产的永续经营在久期上是不匹配的，而通过REITs这种股权融资方式实现资产打

包上市，显然是一种更好的匹配方式。

第二，我们国家有大量的开发商，他们盖的房子都很漂亮，很棒。但是实际上

我们有没有能力把这些资产在未来相当长的历史时间保护好、维护好、管理好，我

们有没有足够多能够应对更长历史周期里面存量市场当中资产管理重任的优质资产

管理人？大批优质资产管理人需要怎样去培育？这也是建设REITs 市场的重要意义。

周以升：刚才讲的特别好，房地产大历史观的问题，这个观察很有共鸣，世界

各国的 REITs 推出和大规模的改革是跟房地产行业本身周期的波折是非常相关的，

这个很清楚。而且我们可能会有一点担忧，你说我在房地产风险情况下推出REITs

好像是为了接盘侠，但是有意思的事情是往往在周期底部的时候资产价格最低，投

资人反倒可以用低的价格获得资产，各方得利。这个需要结合在一起的。同时根这

个相关的管理机制的问题，因为目前正如肖主席讲的，我们还是多层嵌套，市场的探讨非常多。我想问余总，因为招商局蛇口工业区在过程中也做了大量了研讨， 目

前的优化方向也有很多讨论，包括公司制， 肖主席刚才讲的新的品种变成单层的。

你在运行过程当中关于公司治理这块应该有很多体验，我想听听你的看法，这是一

个小问题。

跟这个相关的，刚才提到所谓产融结合的问题，保险的地位问题。招商蛇口本

身在香港也发行了自己的REITs，香港采用的契约型逻辑，管理人是授牌的，招商

局蛇口被认定为唯一的授牌人，我想听听你的看法。国内未来发展过程当中，REITs

如果制度优化的话，你有什么建议？

余志良：感谢周总，对招商蛇口来讲，我们刚好在国内是去年做了产业园区的

REITs，在 2019 年在香港发行了招商局商业房托，是以商办作为底层资产的REITs。

在这个过程当中，我们当时也是周总一起在产业园区REITs 的团队里面，国内的

REITs 是边开车边修路的过程，在这个过程当中其实监管层也是做了大量的工作，

从原始权益人以及工作团队也是做了落地的研究。

这里我们建议，从香港来说其实就是公司制，就是上市公司。上市公司有一个

好处，它把很多治理问题可以参照比较明确的上市公司规则进行管理，同时又作为

香港的九号牌，金融属性也有专项的监管，所以本身香港REITs 是由证监会直接审

批的。这个监管的框架，我个人觉得未来实际上是可以去参照的。因为目前REITs

架构本身是多层的，短期来看可以快速解决的是层级上通过公募基金法来改变，可

以让公募基金直接来投资股权，就可以变成单层的架构。但是这里还是会离不开，

如果还是公募基金的架构的话，对于治理上还是存在公募基金的管理跟底层资产的

经营， 目前从运作来看，我们跟招商局内部的博时基金也是参照香港的治理模式进

行模拟的管理，通过更多的制度，从信息披露，以及公司的管理和监督，对生产经

营的监督也在摸索出一套内部的管理机制。

更多的因为涉及到行业也特别多，还需要在治理层上通过一系列的制度把它进

行完善，在目前的双层架构，以及让公募基金的管理人跟原始权益人的经营管理进

行两层的管理，实际上是“双两层”，股权架构上是两层，还有治理机制上是两层，

这个双两层的关系就需要用一系列的制度来进行规范。我觉得这个是从目前的运行来说，我们也有一些深刻的体会。基于这个，因为本身公募基金管理人是在金融证

券上的管理非常专业，但是他对底层资产，而且我们现在是基础设施REITs，涉及

的行业特别多，他也没法去有非常多的，再去搭建专业的团队进行管理，我们建议

在治理上未来还是可以考虑让原始权益人可以发牌的安排。谢谢。

周以升：刚才余总做了很细致的剖析，从多层嵌套来讲还是比较复杂的，因为

涉及到立法路径的问题，这个问题应该留到专业的做专题的研讨，今天的会议上我

们可以把这个问题提出来有一些启发。关于管理人的问题也涉及到产融结合中间如

何平衡的问题，张总提到市场的演化和扩容，跟合格的管理人的成长和扩容是有关

系的。中国市场的魅力就是不断的演化，推动市场的发展，是非常有意思的。

因为我们是最后一场，可以稍微拖两三分钟，还是问一个问题给张总。 目前公

募 REITs试点过程当中，最后的结果确实是国企占多数的，民营企业的参与是相对

偏低的，你作为一个研究者来观察，原因主要是什么？如果要提高民企的参与度的

话，你认为需要哪些配套的政策？我们最近关注到发改委的领导在各个场合表达过

意思，是不是鼓励民营企业参与到项目的储备当中来？

张宇：在一个有效的、活跃的资本市场上，一个主流金融品种，不可能也不应

该国企份额独大，而应该是国企和民企平衡发展。首批REITs试点行业当中，以城

市基础设施为主，比如高速公路、污水处理，这些本身就是国企主导的行业。所以

这个问题其实变成了REITs 底层资产品类上面选什么行业进来，现阶段作为金融创

新推动中国公募REITs，一定是选择有行业示范意义的优质资产和优质管理人，那

么如果更多选民企主导的行业，民企的机会和占比肯定就大。比如仓储物流行业，

普洛斯就是一个例子。

另外，值得强调的是，当前 REITs 政策并没有限制民企。在不限制的基础上，

也值得更加鼓励民企。比如给民企在发行REITs上提供更优厚的产业政策和税收政

策。比如现阶段我们是不是可以有意识专门推动一批民企发行REITs，以更好地落

实加快推进中国基础设施公募REITs 的目标。再比如，对有些已经选择在海外上

REITs 民企，可不可以鼓励回A？当然这都是天马行空的想法，还需要更多论证和探。

其实这里我也想再提一点，其实当我们分析一个资产好与不好的时候，这个资

产已经形成了，但是如何促进资产，特别是优质资产的形成，当中也需要资本投入。

所以我们在讨论 REITs 政策的时候，也不应该忽视 pre-REITs 市场，在中前端帮助

民企提升形成资产的能力，那么资产形成后在REITs上市时，民企的积极性或者最

后的效果可能也会更好一些。

周以升：感谢张总的精彩发言。刚才讲到的话题还是很有意思的，留在后面讨

论，REITs 产业链的问题，REITs 是投融资体系的一部分，除了其中一环作为退出之

外，之前有Pre 阶段，需要各方参与进来。

因为时间所限，感谢两位专家的分享。发展公募REITs 是长期的趋势，如何将

这一国际市场成熟的不动产金融产品，结合我国经济发展和基础设施融资领域的实

际情况找一条适合我国国情发展的道路，是我们要研究的问题。

清华五道口金融学院不动产金融研究中心在国家发改委、证监会和住建部的指

导之下，正在编写一本专著，刚才探讨的核心问题是开胃菜，这本书的名字叫《基

础设施公募REITs 的中国实践和未来展望》，将在今年正式出版，希望大家持续关。

最后做个广告，跟大家汇报一下，清华五道口金融学院不动产金融研究中心从

2020 年 7 月成立以来，围绕不动产领域开展了大量的政策研究和实践活动，包括租 赁住房的政策研究、房企违约，金融市场分析等等，中心和学院“道口云创”也联 合启动了地产科技训练营活动，推动地产和科技的结合，希望大家多多关注。上述 所有的活动，大家可以通过公众号“道口不动产观察”获取。

再次感谢大家的关注，今天的论坛到此结束，明天再见，谢谢各位嘉宾！